近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要五斤等于多少克，五斤等于多少克千克因素之一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要(yào)来(lái)自(zì)项目(mù)每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xià五斤等于多少克，五斤等于多少克千克n)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的(de)资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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